Nach dem Tod eines geliebten Menschen bleibt selten Zeit zum Trauern. Verwandten müssen informiert und die Beerdigung organisiert werden. Die Verwaltung des Nachlasses des*r Verstorbenen muss geregelt werden, insbesondere bei Immobilien. In dieser Zeit der Trauer greift der Staat gerne zu und im Jahr 2023 wird es richtig teuer. Warum? Das klären wir im Folgenden.
Welche Freibeträge gibt es bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer?
Ganz konkret geht es um die Schenkung- und Erbschaftsteuer für Wohngebäude, die um ca. 20 bis 30 % steigen wird. Der Grund liegt in neuen Berechnungsansätzen bei der Wertermittlung, welche im Jahressteuergesetz 2022 versteckt sind. Dies wird dazu führen, dass höhere Erbschaft- und Schenkungssteuern von den Hinterbliebenen zu entrichten sind, wenn die Freibeträge überschritten werden.
Folgende Erbschaftsteuer- und Schenkungsfreibeträge gibt es und werden nach dem Verwandtschaftsgrad gestaffelt:
- Ehe- oder Lebenspartner (500.000 €)
- Kinder und Stiefkinder (400.000 €)
- Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind (400.000 €)
- Enkel (200.000 €)
- Eltern und Großeltern eines Verstorbenen (100.000 €)
- alle übrigen Erben (20.000 €)
Welche Bewertungsverfahren zur Wertermittlung einer Immobilie gibt es?
Ob eine Immobilie nun die Freibeträge ausreizt, hängt davon ab, welcher Wert ihr zugeschrieben wird. Um diesen Wert einer Immobilie festzulegen, gibt es drei steuerliche Bewertungsverfahren. Das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren: Dies ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien, welches in § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt ist. Hier wird die Immobilie mit vergleichbaren Immobilien in der Umgebung verglichen und so der Wert festgelegt. Dieses Verfahren soll laut Gesetzentwurf unangetastet bleiben.
Das Sachwertverfahren: Hier wird der Wert der Immobilie aus der Bausubstanz und dem Bodenwert errechnet und ist in §§ 35 bis 39 der ImmoWertV geregelt. Dabei spielen die Herstellungskosten eine zentrale Rolle. In der Regel wird das Sachwertverfahren nur bei besonderen Verkaufsbedingungen eingesetzt. Etwa wenn das Vergleichswertverfahren nicht verwendet werden kann, weil kaum Vergleichswerte von ähnlichen Immobilien existieren. Das betrifft meist Immobilien im ländlichen Raum oder auch Villen sowie Schlösser. Dies gilt aber auch für eigengenutzte Objekte wie Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen Ertragswertverfahren keine Anwendung finden kann.
Das Ertragswertverfahren: Hier wird der Wert der Immobilien anhand seiner Erträge errechnet. Das können Miete oder auch Pacht sein. Auch hier ist der Bodenwert wichtig. So gilt folgende Formel:
Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen = Ertragswert (Verkehrswert)
So werden in diesem Verfahren also der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen voneinander getrennt betrachtet. Denn: Der Boden verliert nicht an Wert. Bei der Immobilie selbst ist jedoch von einer bestimmten Restnutzungsdauer auszugehen. Zum Einsatz kommt dieses Verfahren oft bei klassischen Investmentimmobilien. Hier spielen die Erträge durch Mieten eine tragende Rolle. Ab und an wird es auch bei Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Gebäuden angewendet.
Welche Änderungen gibt es?
Mit dem neuen Jahressteuergesetz wird etwa die Berechnung im Ertragswertverfahren komplexer beziehungsweise komplizierter. So konnten Bewirtschaftungskosten bislang recht unkompliziert abgezogen werden. Die Neuregelungen führen dazu, dass die Abzüge niedriger ausfallen. Der steuerliche Wert der Immobilie steigt damit. Hinzu kommt, dass der Liegenschaftszins, also die langfristige vermutete Wertigkeit der Immobilie, gesenkt wird, was auch höhere steuerliche Immobilienwerte mit sich bringt.
Der Gesetzgeber möchte zudem das Sachwertverfahren ändern, bei welchem der Wert von Grundstück und Haus getrennt bewertet werden. Ganz konkret geht es um die Verlängerung der sogenannten “möglichen Nutzungsdauer” von Häusern, welche von 70 auf 80 Jahre verlängert werden soll. Was bedeutet das? Da mittlerweile Häuser robuster gebaut werden und die Bausubstanz langlebiger ist, bekommt diese einen höheren Zeitwert zugeschrieben. Auf Deutsch: Menschen leben länger in den Häusern. Außerdem soll der Faktor, mit dem dieser Wert multipliziert wird von 0,9 – 1,1 auf 1,3 – 1,5 erhöht werden. Dass es sich hier nicht um Peanuts handelt, zeigt folgendes Beispiel.
Beispiel: Eine Immobilie mit einem Zeitwert von 350.000 € multipliziert mit 0,9 ergibt 315.000€. Dieselbe Immobilie mal 1,5 ergibt hingegen schon 525.000 €. Ein Erbe mit einem Freibetrag von 400.000 € müsste dann auf 125.000 € Erbschaftsteuer zahlen und im vorherigen Fall keine.
Fazit zum Immobilien vererben 2023
Je höher eine Immobilie bewertet wird, desto eher werden die Freibeträge (welche Stand jetzt nicht angepasst werden sollen, anders als der Sparerpauschbetrag) ausgereizt. Zwar wird das Vergleichswertverfahren nicht angetastet, jedoch wird die Änderung im Sachwert- und Ertragswertverfahren dazu führen, dass Erben größere Summen an Erbschaftsteuern entrichten müssen und im Notfall z.B. das Elternhaus veräußern müssen, um die Steuerlast zu tilgen.
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Das ganze lässt sich doch einfach umgehen. Beispiel Elterliches Einfamilienhaus: Ist die Immobilie beispielsweise 800.000€ Wert, so wäre eine Schenkung an die Kinder mit 400.000€ Freibetrag, mit 400.000€ überschritten und die Kinder dürfen etwa 120.000€ Steuer abdrücken. Das ist natürlich eine Frechheit! Da aber die Eltern im Grundbuch meistens zu je 50% Eigentumsanteile auf die Immobilie haben, kann ein Elternteil z.B. zu Lebzeiten seine 50% an die Kinder verschenken. In dem Fall bleibt man unterhalb des Freibetrages von 400.000€ und es fällt keine Steuer an. Sollte dann irgendwann der Erbschaftsfall eintreten, ist nur noch 50% Eigentumsanteil vererbbar und dieser wird dann ebenfalls unter dem Freibetrag bleiben oder nur geringfügig drüber liegen. Dann fallen aber nicht mehr so hohe Steuerkosten an.